Новости отелей

18 апреля 2016

"Сколько стоит земля в Подмосковье?"

13 апреля Ассоциация профессионалов рынка недвижимости REPA провела пресс-конференцию на тему "Сколько стоит земля в Подмосковье?"

 

В качестве спикеров выступили:
Максим Лещев, генеральный директор ГК "Гео девелопмент";
Владислав Рябов, вице-президент по земельным активам Группы ПСН;
Владимир Комар, генеральный директор RDI Group;
Денис Соколов, партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований, Cushman&Wakefield;
Алексей Тонконогов, руководитель проектов департамента по работе с земельными активами девелоперской компании ОПИН.
Модератором мероприятия выступила независимый эксперт Наталья Самарина.

Основная тенденция развития рынка земли, которую отметили все участники дискуссии, - это заключение сделок на условиях совместного использования.

Руководитель проектов департамента по работе с земельными активами ОПИН Алексей Толстоногов выделил основные направления, по которым проводит сделки на земельные участки его компания: под промышленную зону, под малоэтажное жилье и небольшие инфраструктурные проекты. Он сообщил, участки под многоэтажное строительство сейчас самый сложный сектор, так как спроса нет, участок под многоквартирное строительство может представлять интерес для покупателя, только если он находится в высокой степени готовности, когда на него есть ППТ (Проект планировки территории) и ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка), а также есть возможность быстро получить разрешение на строительство. «Но таких участков сейчас крайне мало» - отметил эксперт. При этом, что сейчас расчеты практически не проводятся в денежном эквиваленте. «Если с покупателя удастся попросить 20% первоначальной стоимости, а остальное взять площадями – это будет неплохая сделка. Расчеты не проходят деньгами, в договорах указывается какой-то процент полезных площадей на выходе из этого проекта», - сообщил Алексей Тонконогов.

Его поддержал генеральный директор ГК "Гео Девелопмент" Максим Лещев, отметив, что "кроме хорошо расположенных участков, земля под многоэтажное строительство практически не продается". Он также выделил четыре основных направления: земля под многоэтажную жилую застройку, под индустриальное строительство, под хобби (спортивные площадки, парки, оздоровительные комплексы) и ритейл. При этом он отметил рост популярности на земельные участки недалеко от Москвы площадью 20-30 соток под промышленное использование, например, индустриальные парки. "Девелоперы выискивают территории, чтобы в будущем монетизировать свои инвестиции. Большинство денежных сделок происходят в Москве, а не в области", — сказал он. Нельзя однозначно оценивать тот или иной участок. За некоторые участки продавец действительно может получить хорошую цену, но «дьявол в деталях» - отметил директор ГК "Гео Девелопмент". Отвечая на вопрос о стоимости участка, на котором есть корпоративные конфликты собственников он отметил, что это продажа «билета на войну» цена здесь может падать до 10% и ниже от рыночной стоимости участка.

Генеральный директор RDI Group Владимир Комар согласился, что "большинство сделок по большим объемам территорий, от 100 000 метров и больше, находятся в зоне не денежных покупок, а сделок либо с долями участия в прибыли, либо с долями выделения квадратных метров землевладельцу". Также эксперт сказал об ужесточении политики властей в отношении согласований застройки территорий: "Мы как девелоперы больше отталкиваемся от земли с готовыми документами, иначе это ведет за собой риски для покупателя". Это приводит к тому, что для продажи пригодны только участки высокой готовности.

Эксперты сошлись во мнении и по вопросу стоимости земли - она, при прочих отсуствующих, стремится к нулю. Партнер компании Cushman&Wakefield Денис Соколов дополнил, сказав, что "стоимость земли в крупных проектах рассматривается как переменная". Он выделил также проблему привлечения кредитов в этот сегмент рынка недвижимости, приведя данные Центробанка - 18% кредитов на строительство на февраль 2016 года просрочены, причем большая часть из них в рублях.

Владислав Рябов, вице-президент по земельным активам Группы "ПСН", определил средние цены на земли в Подмосковье в диапазоне от 100 000 до 500 000 за сотку. Наиболее дорогие направления, по словам эксперта, - это запад и северо-запад, наиболее дешевые – восток и юго-восток. По мнению Владислава, наиболее рентабельным направлением остается жилая застройка, однако сама по себе земля стоимости не имеет.

Таким образом, сделки по земельным участкам вышли на новый уровень, став возможностью для совместных проектов землевладельцев и девелоперов, при этом важно правильно оценивать потенциал того или иного участка.